Chaque diagnostic répond à une obligation légale précise. Voici à quoi ils servent, quand ils sont obligatoires et combien de temps ils restent valables.
Le DPE mesure deux choses : la consommation d'énergie primaire du logement, en kWh par m² et par an, et ses émissions de gaz à effet de serre. Le classement de A à G retient la moins bonne des deux étiquettes. Depuis le 1er juillet 2021 il est opposable : l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur si les informations se révèlent erronées.
Obligatoire
Vente et location
Validité
10 ans
Concerne
Tous les logements. Seuls les bâtiments de moins de 50 m² de surface de plancher en sont dispensés.
Ce que le diagnostiqueur relève sur place
Les surfaces, volumes et orientations, relevés pièce par pièce.
La composition des parois : murs, planchers bas, toiture, et leur isolation lorsqu'elle est visible ou justifiée.
Les menuiseries : type de vitrage, matériau, présence de volets et de rupture de pont thermique.
Les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et, le cas échéant, de refroidissement.
Les justificatifs disponibles : factures de travaux, notices d'équipement, attestations. Ils permettent de retenir des valeurs réelles plutôt que des valeurs par défaut, toujours pénalisantes.
La classe retenue est la moins bonne des deux étiquettes, énergie et climat. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location.
Ce que contient le rapport
La double étiquette énergie et climat.
Une estimation des coûts annuels d'énergie, présentée sous forme de fourchette.
Un indicateur de confort d'été.
Des recommandations de travaux hiérarchisées, avec l'ordre de grandeur du gain attendu.
Le numéro ADEME du diagnostic, qui permet de le retrouver dans l'observatoire public.
Deux évolutions récentes du calcul
Le facteur qui convertit l'électricité en énergie primaire a été revu. Il est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, puis passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Concrètement, les logements chauffés à l'électricité gagnent des places au classement : le ministère chiffrait à environ 850 000 le nombre de logements sortis du statut de passoire à la première étape.
Pas besoin de refaire votre DPE. Si le vôtre est encore valide, une nouvelle étiquette tenant compte du nouveau calcul se télécharge gratuitement depuis l'observatoire DPE de l'ADEME, à partir du numéro du diagnostic.
Location : le calendrier à connaître
Depuis / à partir de
Classe interdite à la location
Ce que cela implique
1er janvier 2025
G
Le logement n'est plus considéré comme décent : il ne peut plus être proposé à la location.
1er janvier 2028
F
Même règle. Les travaux se planifient dès maintenant.
1er janvier 2034
E
Le seuil de décence monte à la classe D.
Le cas de l'audit énergétique
À la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique s'ajoute au DPE lorsque le bien est classé E, F ou G. Il ne remplace pas le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au moins la classe C.
Attention aux DPE anciens. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, même si leurs dix ans ne sont pas écoulés.
Le DPE est presque toujours le premier diagnostic demandé. Nous le réalisons en même temps que les autres, en une seule visite.
Amiante
L'amiante a été massivement employée dans le bâtiment jusqu'à son interdiction en France, effective au 1er juillet 1997. Inhalées, ses fibres provoquent des maladies graves qui se déclarent des dizaines d'années plus tard. Le repérage ne dit pas seulement si le matériau est présent : il évalue son état de conservation, seul élément qui détermine le risque réel.
Obligatoire
Vente. Également avant travaux ou démolition.
Validité
Illimitée si le constat conclut à l'absence d'amiante et a été établi après le 1er janvier 2013.
Concerne
Tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce que nous recherchons
Le repérage avant vente porte sur les matériaux dits des listes A et B : les premiers sont les plus dangereux car ils libèrent des fibres spontanément, les seconds seulement lorsqu'ils sont sollicités.
Liste A : flocages, calorifugeages et faux plafonds.
Liste B : toitures et bardages en fibres-ciment, conduits de fumée et gaines, dalles de sol et leurs colles, enduits, joints, mastics de vitrage.
Les parties visibles et accessibles uniquement : le repérage avant vente ne comporte pas de sondage destructif.
Les six emplacements les plus fréquents dans une maison d'avant 1997. Un logement peut n'en contenir aucun comme plusieurs.
Si de l'amiante est repérée
La présence d'amiante n'interdit ni la vente ni l'occupation, et n'oblige pas à déposer le matériau. Ce qui compte est son état :
État constaté
Suite à donner
Bon état, matériau non dégradé
Évaluation périodique de l'état de conservation, à renouveler tous les 3 ans.
Dégradation localisée
Mesure d'empoussièrement par un organisme accrédité, pour vérifier que l'air reste sain.
Dégradation avérée
Travaux de retrait ou de confinement par une entreprise certifiée.
Immeubles collectifs. Les parties communes relèvent du DTA (dossier technique amiante), tenu par le syndic, et les parties privatives du DAPP. Ces documents ne dispensent pas du repérage avant vente de votre lot.
Un constat antérieur à 2013 est à refaire. La liste des matériaux à rechercher a été élargie depuis : un ancien rapport concluant à l'absence d'amiante ne couvre pas les matériaux ajoutés depuis.
Permis de construire délivré avant juillet 1997 ? Le repérage est obligatoire pour vendre.
Électricité
L'état de l'installation intérieure d'électricité ne juge pas la conformité à la norme du neuf : il recherche les défauts qui présentent un risque pour les personnes : électrisation, électrocution, incendie. Il est réalisé selon la norme XP C 16-600, qui fixe six points de contrôle et le libellé exact de chaque anomalie.
Obligatoire
Vente et location, si l'installation a plus de 15 ans.
Validité
3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
Concerne
Les parties privatives du logement et leurs dépendances.
Les six points de contrôle
L'appareil général de commande et de protection : présent, accessible, en état de couper l'ensemble de l'installation.
Le dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre. C'est lui qui protège les personnes.
La prise de terre et la liaison équipotentielle, avec leur continuité effective.
La protection contre les surintensités : chaque circuit doit avoir un disjoncteur ou un fusible calibré selon la section des fils.
Les règles propres au local contenant une baignoire ou une douche : volumes de sécurité, matériel autorisé.
Les matériels vétustes ou inadaptés et les conducteurs non protégés mécaniquement.
Les six points contrôlés. Un logement des années 1970 en présente en moyenne plusieurs, sans que cela empêche la vente.
Comment lire le rapport
Chaque anomalie est référencée par un code, décrite en clair et accompagnée de la mesure à prendre. Le rapport signale à part les installations particulières, comme une piscine, et les points qui n'ont pas pu être vérifiés, un tableau inaccessible par exemple.
Aucun travaux n'est imposé par la loi à la vente. Le diagnostic informe l'acquéreur, qui achète en connaissance de cause. En location en revanche, le logement doit répondre aux critères de décence : une installation dangereuse doit être reprise.
À ne pas confondre avec le Consuel. L'attestation Consuel concerne les installations neuves ou entièrement rénovées avant leur mise sous tension. Elle ne remplace pas le diagnostic de vente.
Installation de plus de 15 ans ? Le diagnostic est obligatoire, quel que soit son état apparent.
Gaz
L'état de l'installation intérieure de gaz recherche les anomalies pouvant provoquer une fuite, une explosion ou une intoxication au monoxyde de carbone, un gaz inodore responsable chaque année d'intoxications domestiques. Il est réalisé selon la norme NF P45-500.
Obligatoire
Vente et location, si l'installation a plus de 15 ans.
Validité
3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
Concerne
L'installation fixe : du compteur ou de la bouteille jusqu'aux appareils raccordés.
Les quatre domaines contrôlés
Les tuyauteries fixes : nature, fixation, état, et présence d'un robinet de commande accessible.
Le raccordement des appareils : tuyaux souples ou flexibles, date de péremption, absence de tension mécanique.
La ventilation des locaux : entrées d'air et sorties non obstruées, sections suffisantes, ce qui est le défaut le plus fréquemment relevé.
La combustion et l'évacuation des produits : conduit adapté, tirage correct, mesure du taux de monoxyde de carbone.
Du compteur à l'appareil, en passant par la ventilation du local : le contrôle porte sur l'ensemble de la chaîne.
Le classement des anomalies
Niveau
Signification
Conséquence
A1
Anomalie mineure
À corriger lors d'une prochaine intervention. L'appareil reste utilisable.
A2
Anomalie à traiter au plus vite
Réparation à engager rapidement. L'installation reste en service.
DGI
Danger grave et immédiat
L'alimentation est interrompue sur place et le distributeur de gaz est informé.
Un DGI n'empêche pas la vente, mais il doit être levé par un professionnel avant toute remise en service. C'est le seul cas où le diagnostiqueur intervient directement sur l'installation.
Chaudière, cuisinière, chauffe-eau : dès qu'un appareil est raccordé au gaz depuis plus de 15 ans, le diagnostic s'impose.
Plomb (CREP)
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb recherche le plomb dans les peintures anciennes. Ingérées sous forme d'écailles ou de poussières, elles provoquent le saturnisme, particulièrement grave chez le jeune enfant et la femme enceinte. Le plomb a été interdit dans les peintures d'habitation en 1948, d'où la date de référence.
Obligatoire
Vente et location.
Validité
1 an pour une vente et 6 ans pour une location si du plomb est détecté ; illimitée si le constat conclut à l'absence.
Concerne
Les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Comment se déroule le constat
La mesure est faite par fluorescence X, un appareil qui lit la concentration en plomb sans entamer la peinture.
Le logement est découpé en unités de diagnostic : chaque mur, plafond, porte, fenêtre ou plinthe est mesuré séparément.
Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm².
Chaque unité reçoit un classement de 0 à 3, qui combine la présence de plomb et l'état du revêtement.
Une peinture au plomb recouverte et en bon état ne présente pas de risque immédiat. Le danger vient de l'écaillage, qui libère poussières et fragments.
Ce qui découle du classement
Classe
Situation
Obligation
0 et 1
Absence de plomb, ou plomb sous revêtement non dégradé
Aucune. Information de l'acquéreur ou du locataire.
2
Revêtement en état d'usage
Surveillance et entretien pour éviter la dégradation.
3
Revêtement dégradé
Travaux à la charge du propriétaire pour supprimer le risque d'exposition.
Signalement. Lorsque le constat révèle des unités de classe 3, le diagnostiqueur en informe l'agence régionale de santé. C'est une obligation de santé publique, indépendante de la transaction.
Les parties communes aussi. Dans un immeuble d'avant 1949, cages d'escalier et paliers relèvent d'un CREP à la charge de la copropriété.
Bien construit avant 1949 ? Le CREP est obligatoire, y compris si les peintures ont été recouvertes.
Termites : état relatif à la présence de termites
Le termite souterrain ne vit pas dans le bois : il y creuse des galeries depuis le sol, sans jamais entamer la surface. Une poutre peut être vidée de l'intérieur tout en paraissant saine. C'est le seul diagnostic dont l'obligation dépend de votre commune, et le seul qui ne vaut que six mois.
Obligatoire
À la vente, uniquement en zone délimitée par arrêté préfectoral
Validité
6 mois
Concerne
Les communes visées par l'arrêté. Paris et les Hauts-de-Seine en totalité, les Yvelines en partie.
Ce que le diagnostiqueur recherche
Les bois de structure accessibles : charpente, planchers, plinthes, huisseries, escaliers.
Les indices d'activité : cordonnets de terre le long des murs, galeries, bois qui sonne creux au sondage.
Les autres agents de dégradation du bois, capricornes et vrillettes, relevés au passage.
Les abords immédiats du bâtiment lorsqu'ils sont accessibles.
Une idée reçue qui coûte cher. « Les termites, ce n'est pas pour l'Île-de-France » est inexact : Paris et les Hauts-de-Seine sont couverts en totalité, et les Yvelines comptent des communes concernées. Sans état valide le jour de la signature, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Zones concernées, remontée des termites vers le nord, validité et obligations : la page dédiée détaille l'ensemble.
ERP, Loi Carrez & autres
Au-delà des cinq diagnostics techniques, le dossier de vente ou de location comporte plusieurs pièces qui décrivent l'environnement du bien et sa surface. Elles sont moins connues, mais leur absence se paie : un mesurage erroné ou un état des risques périmé ouvre un recours à l'acquéreur.
État des Risques et Pollutions (ERP)
Il recense les risques auxquels la commune et la parcelle sont exposées. Depuis 2023, l'information doit figurer dès l'annonce immobilière, et non plus seulement au moment de la signature.
Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, sécheresse, recul du trait de côte.
Risques miniers et technologiques, selon les plans de prévention en vigueur.
Zone de sismicité et potentiel radon de la commune.
Pollution des sols, lorsque le bien se trouve dans un secteur d'information sur les sols.
Nuisances sonores aériennes, si le bien est dans le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome.
Validité : 6 mois. C'est le document le plus périssable du dossier. Une vente qui traîne impose souvent de le refaire.
Loi Carrez : la surface privative
Le mesurage Carrez s'applique aux lots de copropriété. Il compte les surfaces de plancher closes et couvertes, après déduction des murs, cloisons, marches et gaines, et ne retient que les parties d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Les lots de moins de 8 m² en sont dispensés.
À gauche, les risques recensés par l'ERP. À droite, le principe du mesurage : seules les zones sous plus de 1,80 m de hauteur sont comptées.
Une erreur se paie. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte. Le mesurage n'a pas de durée de validité, mais il doit être refait après des travaux modifiant les volumes.
Les autres pièces du dossier
Document
Quand il est exigé
Validité
Loi Boutin (surface habitable)
Bail de location vide. Elle diffère de la surface Carrez.
Illimitée
Assainissement non collectif
Bien non raccordé au tout-à-l'égout. Contrôle réalisé par le SPANC.
3 ans
État termites
Bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
6 mois
Carnet d'information du logement
Construction autorisée depuis le 1er janvier 2023, ou rénovation énergétique depuis cette date.
Suit le logement
Votre commune est-elle concernée ?Zones termites, secteurs d'information sur les sols, plans de prévention : cela se vérifie parcelle par parcelle. Nous faisons ce contrôle en préparant votre dossier.
